普遍虧損是常態，養老機構的"春天"要等三五年

11月24日，《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》（以下簡稱《意見》）發布，重申了老齡工作的基本方針和養老體系、保障體系等方面的總體要求。在政策暖風吹拂下，養老機構能否迎來發展的“春天”？

魅力花園中國區總裁郭建軍在接受《證券日報》記者采訪時表示，“未來三到五年，國內養老機構會進入成熟發展期。隨著50后、60后人群邁入養老大軍，伴隨消費觀念的不斷轉變，這個市場會逐漸從‘養老’向‘享老’升級，處于成熟期的高端養老機構會更吸引資本的關注。”

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當一個國家65歲以上人口占比超過7%，即進入了老齡化社會；當65歲以上人口占比超過14%，即進入深度老齡化社會。

根據第七次人口普查數據，我國65歲以上人口為19064萬，占比13.5%。這意味著，我國即將邁入深度老齡化社會，隨之而來的龐大養老需求將帶動養老行業快速發展。

前瞻產業研究院發布的數據顯示，我國養老機構數量整體呈增長趨勢，按照運營主體結構劃分，民辦養老機構占比達54.7%；預計2026年我國養老院市場規模有望達到1114億元。民政部數據則顯示，截至2020年底，全國共有養老機構3.8萬個，較2019年增長10.4%，較2015年底增長37.2%。

實際上，早在2010年前后，泰康之家、誠和敬、凱建華展等多家企業就已開始布局養老產業。總體來看，地產、保險類公司仍在養老產業占據主導地位。

外資企業也在扎堆進入中國養老市場。某機構統計數據顯示，截至2020年年底，已有至少11個國家的40家公司宣布進軍中國養老市場，已建成項目44個，遍布17個省份。

例如，全美最大非上市養老地產“業主”魅力花園，在2010年進入中國后已有多個項目落地運營，今年與蘇州康養集團簽約合作。澳洲最大的老年生活社區運營商聯實也于去年在中國落地首個項目。荷蘭的博組客公司與中國的地產公司合作，即將共同開發粵港澳大灣區社區護理服務市場。

盡管內資、外資入局養老地產的熱情高漲，但在已進入養老市場的機構中，虧損的遠比盈利的多。北京大學人口所教授喬曉春在一項調查中指出，北京作為人口老齡化十分嚴重的一線城市，養老企業總體處于虧損狀態。盈余的只占4%，基本持平的占32.8%，稍有虧損的占32.6%，嚴重虧損的達30.7%。另據民政部統計數據，截至2020年7月底，我國已建養老機構床位429.1萬張，收住老年人卻只有214.6萬人，養老床位空置率高達50%。

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目前我國養老機構主要分為兩類：一類是滿足高收入人群的需要，這類機構都做得比較成功；另一類是滿足中低收入者的養老服務，目前還存在許多問題等待解決。

“進入中國養老市場的各類機構，大多盈利模式清晰，但盈利能力不強。”郭建軍告訴《證券日報》記者，魅力花園在海外市場迄今已服務超過60000名住戶，為住戶提供高品質養老生活服務。從該公司的經驗來看，歐美等發達國家的養老市場已相當成熟，高端養老機構的年毛利率能達到33%，在美國投資一家養老機構的回報率通常可達6%至8%，甚至會達到10%。但在中國養老市場，年毛利率能做到3%，都很難得了。”

郭建軍認為，制約的因素主要是需求端的問題，“現在養老機構的老人年齡多為三十年代、四十年代生人，消費觀念和后來的五零后、六零后有明顯區別。他們會排斥‘享受型’的消費。但是，五零后、六零后人群逐漸加入養老大軍，他們對護理和養老環境的標準要求更高，市場會也出現養老到‘享老’的轉變，高端市場也將成為剛需。”

洛杉磯會議及旅游局的中國首席代表常紅向《證券日報》記者表示：“從家人在魅力花園的體驗來看，服務理念和普通的養老機構是不同的。這里鼓勵老人做力所能及的事，能給他們帶來精神上的滿足，不僅僅是品質、服務和衛生做到位就足夠，是真正讓老人感受到尊重。也正因如此，他們才會一改過去對養老機構的‘刻板印象’。”

“養老行業可能會在三到五年后迎來成熟期。一方面，新生代老年人的加入，會從消費習慣上推動養老行業趨向成熟；另一方面，國家支持政策陸續出臺，將提升資本在該領域的投資興趣。”郭建軍認為，未來三到五年，國內市場高端養老機構的投資回報率很可能會提升到5%至8%。

中國人民大學副教授王鵬向《證券日報》記者表示，伴隨經濟發展，養老人口結構也會產生變化，高端化、智能化、定制化的個性化養老服務會有很大發展潛力。“隨著時社會保障制度的不斷完善，以及居民收入水平的提高，能夠賦予更高價值的養老服務體系必然會建立，市場占有率也會增加。”

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隨著我國中產階級規模的擴大和人均收入的提高，同時“少子化”“空巢化”程度提高，養老服務業尤其是高端養老服務業在歷經十余年的探索發展后，迎來了新的機遇和挑戰。

第一，長期看前景樂觀，短期內競爭加劇

在本世紀初進入老齡化社會后，中國老年人口規模持續上升，2015-2035年進入急速老齡化階段，預計2035年中國60歲以上老年人將超過4億，對未來高端養老產業需求產生重要的刺激作用。

其次，中國經濟持續發展，隨著收入倍增計劃的實施，越來越多家庭進入中等收入家庭，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，加之人口結構變化，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內我國高端養老行業的有效需求急速增加。

但從短期看，我國高端養老行業的競爭加劇，表現為投資與參與主體的快速增加，在當前政策背景以及房地產、保險等不同行業告別早期傳統盈利模式的情境下，更多類型企業加速布局進入養老產業。特別是保險行業優先入局，如泰康保險集團旗下的泰康之家養老社區、中國平安保險集團旗下的平安臻頤年養老社區、太平洋保險集團旗下的太保家園養老社區，未來還將有更多類型社會資本涌入，這使得短期內有效需求無法對應成比例擴展的情況下，未來高端養老行業爭奪有效客戶的競爭加劇。

第二，投資風險仍在，對政策與經營模式創新提出更高要求

中國養老產業的投資風險集中表現為前期投資大、回報周期長、長期利潤率低。這在短期內難以得到有效化解。

從政策層面看，需要未來加快推動養老金融的發展，創新金融領域的參與方式，通過投資主體的多元化降低養老產業的短期投資風險。

養老金融是一個很重要的業態。金融應可以從兩個方面支持健康及養老產業的發展，一方面要根據健康產業、養老產業的特征來提供金融服務，比如通過市場資源的應用，運用好各類金融工具。另一方面，金融要幫助居民提升財產收益，要推出好的金融產品，為居民提供穩定可持續的收入。

從經營模式看，養老的產業鏈需要進一步延長，地產、保險、護理、醫療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業需要加速融合，如此才能進一步發揮各產業自身的專業化優勢，并有效降低投資企業因為過多的專業化投資所造成的重資產風險。

從利潤回報看，長期內養老產業的回報率都不可能過高，這是因為養老行業自身特征所決定。未來，養老產業在經營上需要打造基于多元服務的更具選擇更富彈性的利潤群，而非單一的傳統經營回報模式。

第三，摒棄傳統獲利模式，向養老服務化轉型

我國養老行業的發展時間較短，目前養老產業的興起主要還是源于地產行業升級、保險及其他行業的轉型。有鑒于此，我國養老產業未來將會更多地向養老領域的專業服務化轉變。

以泰康保險集團為例，在基于主營業務的基礎上，創新出“保險+醫養”的發展模式。

據相關調查數據顯示，中國高凈值人群對于中高端養老社區的感興趣程度高，表示感興趣的比例超過七成，入住的可能性也達到45%。值得一提的是，男性比女性的感興趣程度更高；年齡越輕，對中高端養老社區的感興趣度也越高。

專業的醫療（包括醫療設施及護理人員）是中高端養老社區吸引千萬高凈值人群的最主要原因，也是決定中高端養老社區成敗的關鍵所在，如泰康保險集團旗下的泰康之家養老社區，遵循“一個社區+一家醫院”的醫養融合模式；其次是膳食管理、定期體檢、娛樂活動、自然環境和健身活動設施，其比例均超過五成。

此外，基于家庭聯結的郊區化和基于智能化的社區嵌入性也是目前高端養老社區布局著重考慮的因素。

第四，基于長期照護的養老項目專業化是最有效的突破點

養老是一個綜合概念，除了基礎性的經濟養老外，還需要滿足日常照護以及精神贍養，養老產業不僅要滿足基本的經濟養老，還要在日常照護的高級化、醫養融合的專業化以及滿足精神文化等需求上迎合老年群體的需求。

基于老年人需求的多樣性，在精神文化需求上，很難在固定成本約束下獲得重大的突破，為此，面向普通老年人的日常照料和面向高齡或疾病老年人的專業化長期照料則成為眾多高端養老企業專業化服務過程中的重點。

隨著不久的未來我國長期照護保險制度的建立以及逐步完善，中國老年人在長期照護上的有效需求會在較大程度上得以提升，而這會進一步擴寬養老行業的市場能力。